Вы нашли чудесную квартиру, подписали договор найма, внесли деньги, получили ключи и думаете, что можете спать спокойно? Как бы не так. Аренда жилья — одна из самых распространённых сделок на рынке недвижимости. И непаханое поле для мошенников всех мастей. Нечестные собственники квартир, чёрные риэлторы и предприимчивые аферисты проявляют завидную изобретательность в обмане доверчивых арендаторов. В их арсенале десятки разнообразных схем: от недоказуемых «бытовых недоразумений» до настоящих преступных действий. Чем выше юридическая грамотность населения, тем хитроумнее обманщики. Снять квартиру без приключений и финансовых потерь поможет ликбез. ГдеЭтотДом.РУ проанализировал некоторые распространенные способы мошенничества с арендой.
Вы нашли чудесную квартиру, подписали договор найма, внесли деньги, получили ключи и думаете, что можете спать спокойно? Как бы не так. Аренда жилья — одна из самых распространённых . И непаханое поле для мошенников всех мастей. Нечестные собственники квартир, чёрные риэлторы и предприимчивые аферисты проявляют завидную изобретательность в обмане доверчивых арендаторов. В их арсенале десятки разнообразных схем: от недоказуемых «бытовых недоразумений» до настоящих преступных действий. Чем выше юридическая грамотность населения, тем хитроумнее обманщики. Снять квартиру без приключений и финансовых потерь поможет ликбез. ГдеЭтотДом.РУ проанализировал некоторые распространенные способы мошенничества с арендой.
Продажа информации — «дешевый сыр» для арендаторов
Один из самых массовых видов обмана на рынке жилья — торговля информацией из якобы закрытых баз недвижимости. Клиенты покупаются на предложение дешевых риэлтерских услуг, а в итоге просто теряют деньги. Такое мошенничество бывает виртуальным и реальным.
- SMS — рассылки
Человек ищет жильё в аренду через интернет, для связи с риэлторами или арендодателями оставляет на специализированных сайтах или форумах свои контактные данные. После этого ему приходит сообщение по электронной почте или смс с предложением получить доступ к самым привлекательным вариантам недвижимости ровно под его запрос. Для этого нужно всего лишь отправить сообщение на номер мошенников. Естественно, смс оказывается платным, а взамен доверчивый гражданин не получает никакой «эксклюзивной» информации.
- Информационные «агентства» недвижимости
Мошенники снимают офис и выдают себя за риэлтерскую компанию. Они предлагают гражданам услуги посредников — предоставляют адреса квартир за умеренную плату. При этом называется сумма примерно вдвое ниже стандартного гонорара агента по недвижимости. Экономия объясняется тем, что сотрудник агентства не выезжает на просмотр и сделку.
Клиент приходит в офис, заключает договор на услуги и получает список адресов и телефонов. Обычно для отвода глаз мошенники тут же договариваются о просмотре одной из квартир. Радостный арендатор расплачивается с «риэлторами» и подписывает бумагу о том, что обязательства перед ним выполнены.
Когда человек приезжает на место, оказывается, что жильё уже сдано или цена существенно выше обозначенной в агентстве. Ситуация повторяется по другим адресам в списке. При этом предъявить претензии мошенникам практически невозможно: подобное «агентство» предоставляет только информационную услугу и не несёт ответственности за успешность сделки.
Не забывайте поговорку о том, где бывает бесплатный сыр. Профессиональные риэлторы не зря берут деньги за свой труд — они гарантируют безопасность сделки на всех этапах: от поиска жилья до заключения договора и передачи денег. Кроме того, честные агенты не берут денег вперёд. Оплата услуг риэлтора за проведенную сделку всегда происходит после выполнения обязательств перед клиентом.
Если у вас нет возможности платить агентские, придётся искать жильё самостоятельно — на специализированных сайтах в открытых базах недвижимости. При этом дешево и без договора безопасно снять жильё только у знакомых или родственников.
Незаконная субаренда — квартиры через третьих лиц
- Квартира на день
Как правило, жертвами обмана становятся беспечные люди, которые не проверяют у арендодателей документы на жильё. Мошенники снимают квартиру посуточно, а затем публикуют объявление о её долгосрочной аренде. При этом вокруг квартиры создается искусственный ажиотаж: привлекательный вариант предлагают снять за скромные деньги, на просмотр приглашают сразу нескольких претендентов (часть из которых может быть подставными).
«Хозяин» недвижимости рассказывает сказки о том, что срочно уезжает из города, поэтому сдаст квартиру сегодня — первому претенденту. В итоге потенциальные арендаторы начинают конкурировать между собой, входят в раж. А на этапе подписания договора выясняется, что арендодатель случайно «забыл» документы о праве собственности или захватил с собой только копии. Многие арендаторы к этому моменту так хотят снять квартиру, что верят на слово — подписывают бумаги и отдают деньги несмотря ни на что. После этого мошенник испаряется, а через несколько дней обманутые люди удивлённо знакомятся с настоящими владельцами жилья.
- Многоразовая аренда
Часто преступники умудряются пересдать квартиру сразу нескольким доверчивым арендаторам — одних облапошивают утром, других в обед, третьих вечером... Все эти люди получают на руки ключи и рассчитывают переехать на следующий день. А вместо этого сталкиваются под дверью с товарищами по несчастью. Косвенным свидетельством подобной аферы может просьба заплатить за несколько месяцев вперед.
- Переплата аферисту
По тому же принципу квартиры незаконно сдаются в субаренду, только подставной «владелец» испаряется не сразу, а довольно долго берёт с квартирантов деньги. Человек снимает жильё и выдаёт себя за хозяина недвижимости. При этом он платит за аренду настоящему собственнику 20 тысяч рублей, с новых квартирантов берет 30 тысяч рублей, а разницу кладёт себе в карман. Обманутые арендаторы не только переплачивают — они живут в квартире «на птичьих правах», ведь договор с мошенником недействителен.
Как не стать жертвой мошенников?
Обычно такие схемы мошенничества довольно примитивны — аферисты рассчитывают на неопытность и доверчивость своих жертв. Раскусить обман не так сложно — достаточно потребовать все бумаги на квартиру, паспорт владельца и задать несколько наводящих вопросов о квартире, которые может знать только реальный собственник.
Однако всё чаще преступники идут на более изощрённый подлог: подделывают оригиналы документов или «рисуют» на компьютере ксерокопии свидетельства о праве собственности на жильё, а потом ламинируют их для наглядности. Мошенники могут работать в паре: подставной «владелец» показывает бумаги, а «риэлтор» проверяет их подлинность. В этом случае остаётся полагаться на интуицию или снимать жильё только с помощью проверенных агентов по недвижимости.
Обман от собственника — мошенники среди владельцев жилья
- Сговор хозяина и агента
Один из распространённых видов мошенничества с арендой жилья — заработок на агентских. Схема довольно выгодная: владелец недвижимости и риэлтор сдают квартиру, делят гонорар агента, а потом под надуманным предлогом выселяют квартиранта. После этого они ищут новых несчастных арендаторов и получают двойную прибыль. Нажива получается немаленькая: обычно, ставка работы агента равна месячной стоимости проживания.
В стандартном договоре аренды указано, что наймодатель может расторгнуть соглашение без финансовых потерь в четырёх случаях:
- если квартиросъемщик просрочил оплату на три дня
- из-за порчи имущества
- из-за систематического нарушения прав соседей (шум, антисанитария)
- из-за использования квартиры не по назначению
Алчные владельцы жилья придумывают удивительно хитроумные схемы для того чтобы выжить честных арендаторов раньше срока. Они не жалеют сил, чтобы создать квартирантам невыносимые условия. На форумах можно найти рассказы о тайной порче мебели, подкупе местных бомжей, которые прикидываются «друзьями» арендатора, шумят в подъезде и настраивают против него соседей, и даже искусственно спровоцированных коммунальных авариях. После этого хозяева устраивают неурочную проверку в самое неподходящее время, разыгрывают праведный гнев и заставляют жильцов съехать.
В коммунальных квартирах в сговоре могут участвовать соседи. Методы борьбы с добросовестными квартирантами могут быть самыми неприглядными — вплоть до дохлых мышей в супе на общей кухне.
- Аренда в обход родственников
Нередко арендаторы жилья становятся жертвами семейных конфликтов. Они снимают квартиру у собственника, проверяют все документы, заключают договор.. Но не придают значения тому факту, что квартира в долевой собственности у нескольких человек. Позже выясняется, что один из владельцев решил сдать жильё без ведома другого и не делиться прибылью, возникает скандал.
В большинстве подобных ситуаций арендодатель не считает себя мошенником. Он и правда не собирался обманывать квартиранта.. Просто понадеялся на «авось». А другая заинтересованная сторона неожиданно нагрянула в гости или узнала обо всём от соседей.
В любом случае, для ни в чём не повинных жильцов приятного мало. Как минимум, их ждёт скандал при первом знакомстве, а возможно, и общение с полицией. Дальше всё будет зависеть от того, смогут ли родственники уладить дело миром. В противном случае квартирантов либо заставят съехать (договор не действителен без согласия всех собственников), либо потребуют платить за жильё больше — с учётом интересов другого владельца.
- Ремонт за счёт арендатора
Нередко хозяева недвижимости используют арендаторов как бесплатную рабочую силу. Если квартира или комната находится в очень плохом состоянии, можно сделать ремонт и вложиться в стройматериалы и рабочих... А можно за копейки сдать жильё доверчивым квартирантам, которые постепенно приведут всё в порядок самостоятельно.
При этом собственники убеждают жильцов, что недвижимость сдаётся на длительный срок. Они даже соглашаются частично профинансировать стройматериалы: купить обои, краску или клей. Многие люди с удовольствием соглашаются на такую схему: им нравится идея дешево платить за аренду и самим сделать ремонт на свой вкус. Чтобы усыпить бдительность арендаторов, стороны заключают договор на 11 месяцев с возможностью продления. При этом люди рассчитывают обосноваться в квартире на несколько лет, поэтому стараются: белят потолки и красят стены «для себя».
Дальше, когда ремонт доделан и жильё приобрело более товарный вид, хозяин в одностороннем порядке досрочно расторгает договор. При этом, как правило, он обязан вернуть квартирантам залог и компенсировать комиссионные, которые они заплатили агенту при поиске жилья... Но экономия на ремонте всё равно получается существенная. А если квартира сдавалось без договора, арендаторов просто выгоняют на улицу.
Как не стать жертвой мошенников?
К сожалению, когда мошенниками оказываются сами владельцы жилья, арендаторы очень уязвимы. Потенциальные конфликты с родственниками арендодателей можно предотвратить, если внимательно изучить правоустанавливающие документы на квартиру и потребовать согласие всех собственников на аренду.
А вот ситуации, когда хозяин-аферист «выживает» жильцов очень сложно доказать. Если договор составлен официально, можно попробовать бороться: вызывать полицию и отрицать обвинения в дебошах или порче имущества, встречаться с владельцем лишь по предварительной договорённости в присутствии свидетелей. В стандартном договоре найма прописано, что хозяин вправе проверять помещение только раз в месяц в присутствии жильца — это даёт вам основание поменять замки.
Для предупреждения злоупотреблений со стороны владельца квартиры нужно максимально точно прописать все обязанности сторон в договоре: в каком состоянии находится вся техника и мебель (с оценкой в рублях), кто платит за ремонт, если причина поломки в износе, кто имеет право находиться в квартире (гости нанимателей, их родственники), разрешено ли жильцам держать домашних животных.
Кроме того, можно заранее познакомиться с соседями по подъезду или коммунальной квартире. Если хозяин жилья пользуется дурной славой, они наверняка будут курсе. И предупредят вас о бесконечной чехарде жильцов.
Но гарантировать защиту от мошенников невозможно. Арендатор может лишь минимизировать риски благодаря внимательности, опыту и интуиции.
Какие документы должны быть при заключении договора на аренду
Эксперты рынка недвижимости советуют обязательно заключать договоры найма. Не секрет, что большая часть рынка аренды жилья в России — теневая. Однако это выбор владельцев. Подавляющее количество квартир сдаётся полуофициально: стороны подписывают соглашение, но не регистрируют его, а хозяева недвижимости не сообщают о дополнительном доходе в налоговые органы. Однако даже договор аренды в простой письменной форме имеет юридическую силу и может защитить права жильцов. Дополнительные гарантии — присутствие риелтора, бланк и печать агентства.
Владелец недвижимости должен показать арендатору:
- Оригинал правоустанавливающих документов на квартиру
- Оригинальный паспорт квартиры
- Оригинал паспорта собственника
- Действующую доверенность на право сдавать жильё в аренду от других собственников
- Оплаченные квитанции ЖКХ
Помимо договора на руках у жильца должны быть копии правоустанавливающих документов и паспорта владельца. Кроме того, квартиросъёмщик не должен забывать об акте приёма-передачи квартиры или комнаты и расписке в получении денег. Каждый ежемесячный платёж должен фиксироваться на бумаге с подписью сторон и датой.
Не бойтесь показаться риэлтору или рантье занудным перестраховщиком. Внимательно изучайте все документы, которые подписываете, старайтесь предусмотреть максимум нюансов и задавайте агенту по недвижимости любые дополнительные вопросы. В конце концов, аренда жилья — это услуга, за которую вы платите деньги.
Дарья Сергеева, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ
МОСКВА, 15 сентября — РИА Новости, Константин Балакин. Рынок аренды всегда был насыщен недобросовестными дельцами, а в кризисные и нестабильные времена, как известно, аферисты имеют свойство активизироваться. Представители риелторских компаний рассказали "РИА Недвижимость " о наиболее распространенных вариантах мошенничеств и объяснили, как не стать их жертвой.
Досрочное выселение как заработок
Довольно часто на рынке аренды встречается мошенничество с досрочным выселением арендатора из квартиры по придуманным поводам, говорит директор компании "Миэль-Аренда" Мария Жукова. Бывает, что недобросовестные владельцы квартир предъявляют жильцам надуманные претензии с целью выселения съемщика, чтобы не возвращать залоговую стоимость, а порой и арендную плату за месяц.
"Мы сталкивались с ситуацией, когда владелец квартиры превратил это в заработок — он сдавал свое жилье в аренду, брал залоговую стоимость в размере месячной стоимости найма и вскоре, придумав какой-нибудь предлог, выселял жильцов", — делится опытом заместитель директора департамента аренды квартир "Инком-Недвижимость" Оксана Полякова. Залог при этом оставлял себе, затем снова подыскивал новых арендаторов, чтобы поступить также.
Также может замалчиваться реальный срок аренды, отмечает Полякова. Квартира могла быть сдана, скажем, только на три месяца, но арендатору было заявлено, что на долгий срок. А месячная арендная ставка при долгосрочном найме выше на 10-20%. По прошествии этих трех месяцев у собственника возникают "непреодолимые сложности", при которых необходимо съемную квартиру освободить.
Правило в подобных случаях одно: четко прописывать все условия проживания, сроки, права и обязанности сторон, порядок досрочного прекращения действия договора найма, советует Полякова. Закон не требует нотариального удостоверения подписей сторон при составлении договора найма квартиры: согласно статье 674 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным с момента его подписания сторонами, напоминает она.
"И главное — нельзя поддаваться на провокации собственника, если вы никаких правил, зафиксированных в договоре, не нарушали", — подчеркивает Жукова.
Удочка информагентств
До сих пор одно из самых распространенных мошенничеств на рынке аренды связано с так называемыми "информационными агентствами", указывает Жукова. Такие агентства, поясняет она, за определенную плату предоставляют потенциальному арендатору базу собственников жилья с номерами телефонов и адресами. Предлагаемое в таких списках жилье обычно или не существует, или значительно отличается по своей стоимости.
Генеральный директор агентства недвижимости "Мегаполис-Сервис Мытищи" Вера Ларионова рассказывает о недавнем случае с клиенткой их агентства, которая попалась на такую "удочку". К ним обратилась клиентка с просьбой подробнее рассмотреть варианты по аренде 1-комнатной квартиры в Мытищах. Внимательно ознакомившись с предложениями, женщина взяла паузу, так как в этот же день она нашла объявление в газете об аренде квартиры в Москве в районе Лубянки по цене аренды объекта в Мытищах.
Как не стать жертвой мошенников при аренде квартиры через сайты? Риелторы предупреждают, что в последнее время на рынке аренды участились случаи мошенничества, особенно, при поиске жилья. Сайт "РИА Недвижимость" совместно с порталом Avito и "Инком-Недвижимость" подготовили советы, как не стать жертвой обмана при аренде квартиры через сайты."Мы ничуть не удивились, когда через несколько дней вновь увидели ее в нашем агентстве", — вспоминает Ларионова. Погнавшись за "дешевым" вариантом, клиентка даже не удосужилась прочитать договор, по которому внесла оплату в сумме 20 тысяч рублей. Договор оказался на оказание информационных услуг. После его подписания в первый день она не обнаружила по указанному адресу даже дома, в котором якобы сдавалась квартира. На второй день настойчивой клиентке в агентстве был дан другой адрес. При посещении нового объекта перед потенциальным арендатором была разыграна сцена, в ходе которой якобы владелица квартиры только час назад сдала ее другим людям. Клиентка вновь вернулась в агентство и вызвала сотрудников полиции, которые нарушений в подписании договора об оказании инфоуслуг не нашли. После того как полицейские уехали, владельцы агентства вызвали охрану и выставили несостоявшуюся клиентку через черный вход.
Чтобы не столкнуться с такими проблемами, стоит остерегаться вариантов, которые предлагаются по заниженным ценам, это может оказаться удочкой агентов, советует Жукова. В первую очередь подозрения должны вызвать варианты, которые предлагаются по неадекватно низким ценам, порой они могут отличаться от рыночных на 50-70% — в таких случаях речь обычно идет о несуществующих объектах, с помощью которых агенты хотят привлечь потенциальных клиентов.
"Внимательно читайте договор аренды. Он ни в коем случае не должен быть договором на оказание информационных услуг", — рекомендует Ларионова. При этом все заверения, что это договор стандартной формы нельзя принимать во внимание, добавляет она.
По словам Жуковой, должно насторожить и предложение заключить договор и внести деньги до показа квартиры. "Оплата услуг агентства недвижимости происходит только после того, как договор найма квартиры заключен, ключи переданы, и все расчеты клиента с собственником квартиры произведены", — утверждает она. Эксперт уточняет, что ключи должны быть переданы в день, когда подписывается договор, арендаторы сразу же могут убедиться, что ключи подходят, и имеют право остаться квартире, которую арендовали. Если же собственник жилья обещает передать ключи в другой день — не стоит вносить всю сумму стоимости найма, вы можете внести в этом случае небольшую залоговую сумму.
Жертвы субаренды
Еще один вид обмана — это субаренда, продолжает Жукова. Схема проста — мошенник арендует квартиру, после чего, имея на руках поддельные документы о собственности и паспорт, представляется владельцем и сдает квартиру по привлекательной цене сразу нескольким жильцам. Он берет с каждого арендатора оплату за месяц или залоговую сумму, затем просит подождать до вселения несколько дней, чтобы якобы вывезти из квартиры свои вещи, ненужную мебель, навести порядок. В результате несколько обманутых арендаторов оказываются у закрытой двери, а настоящий владелец квартиры и не в курсе происходящего.
В качестве примера директор департамента аренды квартир Penny Lane Realty Марина Шекера приводит случай, произошедший недавно со знакомым их брокера. Решив, что с поиском квартиры он прекрасно справится и сам, он по объявлению в интернете нашел себе квартиру. Встретился с риелтором и с собственником (по крайней мере, он был настолько уверен в том, что это владелец, что даже не спросил документы). Наниматель заплатил за месяц вперед, депозит и комиссию риелтору. Потом он рассказывал, что риелтор был так любезен, что после сделки показал ему район, объяснил, где какие магазины. Утром нового жильца разбудила уборщица, которая открыла дверь своим ключом и сказала, что сутки закончились и ему пора освободить помещение. Оказалось, что молодой человек снял квартиру вовсе не у собственника, а у нанимателя, снявшего квартиру, сдававшуюся посуточно. Да и сообщник его едва ли был риелтором.
Руководитель агентства недвижимости LIANA Никита Орлов рассказывает, что часто в таких ситуациях договор найма обещают заключить через некоторое время, потому что, например, приехали с работы показать квартиру, а правоустанавливающие документы случайно оставили дома. Еще вариант — псевдособственники "буквально завтра" срочно улетают в отпуск, через месяц вернутся и урегулируют формальности. Или говорят: "Я не хочу пока заключать договор, вдруг вы мне как жильцы не понравитесь, поэтому живите пока без всякого договора, а через месяц или два, если все будет нормально, и вы окажитесь чистоплотными жильцами — заключим полноценный долгосрочный договор".
Чтобы не стать жертвой таких "субарендодателей", договор найма стоит заключать только с собственником квартиры, проверяя его паспортные данные и правоустанавливающие документы, говорит Орлов. А Полякова в свою очередь предупреждает, что никогда не следует передавать в чужие руки документы на свою квартиру, даже на короткий срок. Иначе мошенники смогут подготовить поддельные документы и не только пересдать квартиру нескольким людям, но и вообще продать ее.
Пострадавшей стороной в подобных случаях являются и обманутые собственники, хоть они и не теряют деньги, как арендаторы. Поэтому при сдаче квартиры им тоже следует проявлять бдительность. "Собственника должны насторожить любые уклонения от соблюдения формальностей при составлении договора найма", — обращает внимание Полякова. Она подчеркивает, что даже если в документе не прописан запрет собственника на субаренду, то она противозаконна. Иными словами, молчание — не знак согласия. Чтобы пересдача квартиры считалась правомочной, должно быть письменное разрешение собственника на такие действия.
Чтобы обезопасить себя, владелец квартиры в договоре найма может прописать свое право с определенной периодичностью, допустим, раз в месяц посещать квартиру, чтобы получить арендную плату, проверить оплату счетов за коммунальные услуги и в целом проверить обстановку, добавляет Жукова.
Лжеагентства
Сегодня набирает популярность использование имени крупных и солидных агентств недвижимости, говорит Полякова: мошенник звонит потенциальной жертве по телефону, представляется сотрудником известной компании, предлагает выгодную сделку, но просит перевести предоплату на указанный им счет.
Выглядит эта схема также просто. Мошенники дают объявление: прекрасный объект по замечательной цене и с минимальной комиссией агентству за посреднические услуги. Наниматель звонит по указанному телефону и узнает: чтобы получить этот отличный вариант, следует внести предоплату — перевести на счет. "И арендатор платит! Это поразительно, потому что абсолютно нелогично, однако факт остается фактом", — удивляется Полякова.
В нашу компанию, продолжает она, уже поступило несколько звонков от обманутых граждан: только поняв, что никакие посреднические услуги им предоставлены не будут, они начинают искать, собственно, телефон компании и звонить туда. Выясняется, что этот "агент" не является и никогда не был сотрудником компании. "Да, люди проверяют "подлинность агента", но только после того, как он их обманул, а не перед тем как платить деньги неизвестно кому и неизвестно за что — парадокс", — вновь поражается эксперт.
В подобных ситуациях, советуют в "Инкоме", необходимо установить личность агента: проверить его документы, узнать название отделения компании, где он работает. Не поленитесь побывать в офисе компании и удостовериться, что он представляет именно ее интересы. Если на посещение нет времени, обязательно зайдите на сайт компании, найдите это отделение и позвоните по телефону, указанному на сайте, а не по тому, который вам дал агент. "Если агент требует оплаты просмотров квартиры (так как он тратится на поездки общественным транспортом), сразу откажитесь от услуг этого "сотрудника солидной компании", — предупреждают в "Инкоме".
Брат за брата
Настоящие арендодатели тоже могут быть недобросовестными, сетует Полякова. Например, рассказывает она, квартира находится в долевой собственности. Владелец доли — комнаты — сдает ее, а позже выясняется, что остальные дольщики не давали своего согласия на такую сделку. Договор признается недействительным, а квартиранта выселяют. Порой такие ситуации провоцируются самими собственниками, замечает она.
Часто встречаются варианты, когда квартиру сдают близкие родственники, продолжает Орлов. "Брату квартира досталась по наследству, ему есть, где жить, квартира пустует, а могла бы приносить ему доход. Брату некогда этим заниматься, вот я и подключился, сдаю", — такие, по его словам, встречаются объяснения. Потом приходит брат, который был не в курсе столь трепетной родственной заботы, и выселяет всех.
Или же сын сдает квартиру отца, который якобы уехал жить к родственникам на постоянной основе в Абхазию, вспоминает Орлов. Квартира пустая, возвращаться в Россию не планирует. Доверенности нет, но ведь "это мой отец", "у нас фамилии одинаковые". В конце лета отец, который мирно возился в этот период времени на грядках на дачном участке, возвращается из отпуска и, естественно, выгоняет квартирантов, поскольку ему самому надо где-то жить и сдавать квартиру он даже и не думал. Залог и предоплату при этом арендатору никто не возвращает. Сын же меняет сим-карту в телефоне и телефон "арендодателя" становится недоступен.
Другой аналогичный пример от Орлова — квартиру, собственник которой — жена, сдает в аренду ее муж. Он говорит, что жена на даче и приехать не может, поэтому квартиру показываю я, "но если хотите — можете ей позвонить, и она все подтвердит". По телефону приятный женский голос заверяет будущего арендатора, что она — жена, и у мужа есть все полномочия для заключения договора, все делается с ее согласия. Развитие событий — как и в предыдущих случаях: "Я ничего не знала и никому не разрешала сдавать наше жилье".
Чтобы не стать фигурантом таких историй, Орлов предостерегает, что при аренде жилья дело нужно иметь только с собственниками. "Чтобы застраховаться, проверяйте до подписания договора найма: вам должно быть предоставлено письменное согласие всех сособственников на аренду", — поддерживает коллегу Полякова. В свою очередь, для установления всех собственников изучайте правоустанавливающие документы на квартиру, добавляет Ларионова.
Не верьте прописке
Директор челябинского агентства недвижимости "Компания АВИТАЛЬ" Максим Пантелеев рассказывает про случай, который типичным, пожалуй, назвать нельзя, но все же такие неприятные ситуации тоже встречаются.
Компания помогала арендовать квартиру одному из своих клиентов. Арендодатели предъявили паспорт с пропиской по адресу сдаваемой в наем квартиры, но свидетельство о праве собственности не показали, сказав, что они живут в Челябинской области и все документы якобы находятся дома. "Однако когда мы заказали выписку из ЕГРП, из нее выяснили, что "арендодатели" уже три дня как не являются собственниками квартиры", — вспоминает Пантелеев.
Чуть позже, чтобы разобраться в ситуации, наши коллеги посетили сдаваемую в аренду квартиру и встретились с ее новыми хозяевами, продолжает Пантелеев. Оказалось, что по договору купли-продажи старые собственники должны были выписаться и освободить квартиру в течение двадцати дней после регистрации перехода права собственности. То есть ушлые бывшие владельцы хотели сдать уже не принадлежащую им квартиру, при этом попросив предоплату за три месяца вперед. Понятно, что затем они отбыли бы с деньгами в неизвестном направлении, а арендатора новые собственники, естественно, выселили бы сразу, как только раскрылся подлог.
"Кстати, риелторы пошли к участковому, но им сказали, что фактически мошенничества не произошло. Вот если бы бывшие владельцы квартиры с деньгами пропали, то лишь тогда правоохранительные органы смогли бы принять заявление", — рассказывает Пантелеев.
В подобных ситуациях он советует следующее: не стоит верить ни прописке, ни даже оригиналам свидетельств о праве — их легко "потерять", а для продажи получить копию в Росреестре. Старайтесь заказывать выписки из ЕГРП, содержащие самые свежие данные о собственнике жилья, которое вы намерены арендовать.
и при этом не оказаться на улице? Стериум собрал воедино пять наиболее часто встречающихся схем недобросовестного поведения владельцев жилья. Полагаем, Вам следует обратить на них внимание перед тем, как подписывать договор об аренде.Схема №1. Милейшей души человек - а из квартиры выставил
На рынке аренды сегодня очень часто можно встретить истории, когда безобидный на вид собственник квартиры, после заключения договора об аренде, едва ли меняет декорации с точностью до наоборот.
Своей историей делится Ольга: Мы с супругом искали вариант . Хотели перебраться поближе к работе. Оба трудимся в научно-исследовательском институте, муж готовится к защите, поэтому трата нескольких часов на дорогу стала казаться нам непростительной роскошью.
Искали вдумчиво, и в определенный момент, как мы посчитали, подобрали идеальный вариант - просторная, светлая квартира, тихие соседи, а главное, - хозяйка жилья произвела очень доброе впечатление. Мы даже умудрились, по собственной инициативе, заплатить аренду за три месяца вперед.
Что было дальше, вспоминать грустно, - буквально, с первых дней владелица квартиры стала под разными предлогами приезжать с тем, чтобы «проверить недвижимость». Едва ли не в первый свой визит вернула на прежнее место передвинутый супругом журнальный столик. Затем потребовала сменить занавески на прежние, а посуду, которую мы убрали в кладовую, демонстративно пересматривала на протяжении часа («А вдруг вы сервиз разбили, или вилок после вас не досчитаешься?»).
В общем, месяц мы с трудом «продержались», а дальше пришлось съехать. Попытка вернуть уплаченные деньги обернулась, в прямом смысле слова, «пыткой». И если бы не помощь моего брата, юриста, не знаю, чем бы все это вообще завершилось. Хотели тишины и покоя, спокойной обстановки для работы, минимум времени в пути, - а получили месяц с лишним головной боли и долю разочарование в людях.
Схема №2. Подселение к неблагонадежному собственнику
Нередко арендаторы комнаты сталкиваются с проблемой, которую сложно распознать на первом этапе знакомства с хозяевами квартиры. Будь то проблемы с алкоголем или странные формы поведения, не приемлемые Вами. Самое неоптимистичное в таких ситуациях, - это риск того, что риэлтор может выть заодно с собственником.
Я приехала в город поступать, рассказывает Светлана, студентка театрального училища. Мест в общежитии не оказалось и пришлось искать комнату на подселении. Времени оказалось совсем немного, своими силами найти не удавалось, обратилась к агенту. Буквально, на следующий день меня привели по адресу «самой лучшей в мире квартиры».
Я посмотрела - комната чистая, необходимая мебель есть; хозяйка добродушно рассуждала о Станиславском и искренне желала мне успешно пройти испытания. Оплатив услуги риэлтора, и отдав деньги за месяц проживания, я спешно направилась решать вопросы юного абитуриента.
А вечером, «дома», меня ждал неприятный сюрприз. Хозяйка квартиры, Елена Сергеевна, шумно «праздновала» мое новоселье. Компанию ей составлял откуда-то взявшийся супруг (при нашей первой встрече женщина представилась одинокой) и его друзья. Забрав свой не распакованный чемодан, я поспешила уехать к приятельнице, с которой познакомилась накануне.
Вернувшись на следующий день, с намерением вернуть и хозяйские ключи, встретила лишь сиротливо неубранную посуду и спящих повсюду хозяев и их гостей. Причем, гости эти спали даже в той комнате, которая еще формально значилась за мной.
Схема №3. Ключи на руках, а хозяин не в курсе
Еще одним распространенным вариантом мошенничества становится повторная пересдача жилья. Суть схемы состоит в том, что квартиру Вам сдает не сам собственник. А такой же арендатор, как и Вы. Причем, сдать ее он может не только Вам, но и третьим лицам. Разумеется, жилье сдается на условиях предоплаты. Что собственно и составляет часть урона для Вашего бюджета.
Сергей искал жилье долго и безуспешно, - я уже отчаялся, признается молодой человек. Когда, вдруг, наткнулся на объявление, которое, как будто только меня и ждало. Квартира неподалеку от аэропорта мне нужна была как воздух. Я часто летаю в командировки, иногда даже среди ночи приходится собирать вещи и отправляться в путь. Встретился с «хозяином». Бегло посмотрел документы, внес предоплату, взял ключи и попрощался.
Из командировки вернулся через пару дней, и очень удивился тому, что не могу попасть в свою квартиру. Оказалось, после меня, ее еще пересдали нескольким квартирантам. К сожалению, увидеть «псевдовладельца» никому из нас больше не удалось, как и своих денег.
Схема №4. Договор есть - смысла нет
Казалось бы, у Вас есть, ключи в кармане, а в душе чувство абсолютного комфорта. И тому есть все основания - хозяин адекватен, деньги на оплату присутствуют, соседи не тревожат, чего еще можно желать? И вот в тот самый момент, когда ваша бдительность мирно дремлет, у хозяина квартиры возникают какие-то неотложные вопросы. Он обращается к Вам с безобидной просьбой - оплатить проживание за несколько месяцев вперед.
Мы с сестрой жили в квартире третий месяц, - рассказывает Оксана. Сестра - студентка, я только устроилась после окончания ВУЗа. Квартиру нашли быстро, хозяева нам сразу показались очень добрыми и интеллигентными людьми.
Поэтому когда им понадобились деньги, мы, не задумываясь, внесли сумму за полгода вперед (мне, как раз, выплатили «подъемные»). По иронии судьбы «подъемные» стали «спусковым механизмом» для разрушения нашей с сестрой безоблачной жизни.
Через пару дней на пороге квартиры появился сын Антонины Николаевны и Игоря Петровича. И в достаточно грубой форме потребовал покинуть помещение. Оказалось, что квартира, по закону, принадлежит ему. А его «родители», на самом деле, оказались какими-то дальними родственниками или знакомыми. Которые должны были присматривать за жильем. Разумеется, сдавать его они не имели права. И наш договор, как оказалось впоследствии, не нес никакой юридической силы.
Схема №5. Квартира «с приданным»
Замыкает наш сегодняшний рассказ о неблагонадежных сделках история, которая повторяется на рынке аренды недвижимости изо дня в день. Речь идет о случаях, когда Вам предлагают идеальный вариант. И вот Вы, с удовольствием согласившись, обнаруживаете в последствие «приданое квартиры».
Я и не думала никогда, что в одной квартире может жить столько людей, - делится с нами Ярослава. Приехав из другого города, быстро нашла жилье по объявлению. Днем посмотрела, все устроило. Отдала деньги и уехала по делам. Вечером вернулась и не поверила своим глазам. В квартире было не меньше десяти человек. Что-то наподобие мини-хостела. Только негласного. И я об этом не была предупреждена заранее.
Мы рассказали Вам о наиболее часто встречающихся историях обмана потенциальных арендаторов жилья. Старайтесь внимательно оценивать предложения, а главное, соотносить это с тем, о чем прочитали только что. И тогда, мы уверены, договорные отношения с надежными владельцами жилья обнаружат себя совсем скоро.
Риск стать жертвой мошенничества при съеме жилья существует всегда, независимо от того, пользуется ли арендатор услугами риэлтерского агентства или осуществляет сделку самостоятельно. В представленной статье мы подробно расскажем, какие варианты мошенничества являются самыми популярными и как нужно действовать, чтобы обезопасить себя.
○ Актуальные схемы мошенничества:
Квартирные аферисты совершенствуют свои навыки с каждым годом, поэтому следует быть крайне внимательным как при покупке недвижимости, так и при ее аренде. Ниже будут рассмотрены самые популярные схемы мошенничества, которые применяют чаще всего.
✔ Сдача квартиры в субаренду.
По закону любой квартиросъемщик вправе сдавать арендуемую жилплощадь в субаренду. Единственное условие для этого – согласие собственника. Но именно субаренду мошенники зачастую выбирают для получения незаконной выгоды, когда жертвой становятся как наниматель, который теряет деньги, так и наймодатель, жилье которого используется не по договоренности. Выглядит схема следующим образом:
- Мошенник арендует жилплощадь посуточно.
- Дает объявление о сдаче в аренду по стоимости ниже рыночной.
- При появлении потенциальных квартиросъемщиков показывает поддельные документы.
- Берет залог и месячную оплату. Далее возможны два варианты развития событий:
- Клиент заселяется, но его уже через сутки выселяет собственник жилья, не подозревающий о долгосрочном найме.
- У клиента берут деньги и объясняют, что для заселения необходимо несколько дней на подготовку жилья и обещают позвонить. В этом случае жертв может быть несколько.
Чтобы обезопасить себя от подобного развития событий, следует крайне тщательно проверять документы и настаивать на заключении договора. Попросите копии правоустанавливающих документов и сверьте информацию, представленную в них с Росреестром. Не стесняйтесь задавать как можно больше вопросов, даже самый искушенный мошенник не может бесконечно говорить неправду.
✔ Ремонт вместо оплаты.
В этом случае жертвой мошенничества становится наймодатель, которому в настойчивой форме предлагают сделать ремонт в счет арендной платы. Мотивируют это, как правило, состоянием санузла либо кухни. Хозяин, соглашаясь с непрезентабельным видом квартиры и думая о возможности в будущем легче находить квартиросъемщиков соглашается. В итоге, ремонт затягивается на неопределенное время, арендодатель не видит ни результатов ремонта, ни арендной платы. В результате он выселяет жильцов и, вполне возможно, обнаруживает, помимо несделанного ремонта, значительное ухудшение состояния жилплощади.
Подобной схемой могут пользоваться и арендодатели. Они договариваются о ремонте за счет жильца, но как только он закончен, поднимают оплату в несколько раз либо просто выселяют под надуманным предлогом.
Чтобы не стать жертвой такого варианта мошенничества, нужно обязательно заключать договор аренды. Если стороны договариваются о ремонте в счет оплаты, этот пункт должен быть обязательно включен в соглашение с подробным описанием, кто ремонтирует и какой максимальный срок ремонтных работ.
✔ Получение правоустанавливающих документов.
В этом случае квартиросъемщик под любыми предлогами берет оригиналы правоустанавливающих документов. Как правило, провернуть такое легче с пожилыми собственниками, которые отличаются излишней доверчивостью. После получения документов мошенник (как правило, их несколько) быстро проворачивает сделку купли-продажи и исчезает с полученными деньгами.
Жертвой в данном случае становится доверчивый арендодатель, который вместо получения арендной платы лишается жилплощади. Такой вариант аферы имеет более глобальные масштабы, чем получение прибыли от аренды и классифицируется как деяние, совершенное организованной группой лиц.
Чтобы избежать такого развития событий, нельзя никому давать на руки оригиналы правоустанавливающих документов ни по каким предлогом. Даже если в данный момент у вас нет возможности отксерить их, а квартиросъемщик предлагает это сделать, дойдя до ближайшего пункта, ни в коем случае нельзя соглашаться.
✔ Продажа арендованного жилья.
Жертвой при данной схеме, когда происходит сдача в аренду жилья, находящего в процессе продажи, является квартиросъемщик,. При этом арендодатель, как правило, требует оплатить проживание на несколько месяцев вперед, забывая упомянуть о процедуре продажи. В итоге, квартирант живет несколько дней или недель, до момента появления покупателей, после чего его благополучно выселяют.
Чтобы обезопасить себя от подобного развития событий, очень важно заключить договор аренды, в котором будет подробно расписан срок аренды. Также любая передача денег должна проходить исключительно с оформлением расписки.
✔ Сделка с ненадлежащим лицом.
Жертва подобного мошенничества – квартиросъемщик. Поэтому если вам не представляют правоустанавливающие документы на жилплощадь, стоит насторожиться. Даже если это объясняется тем, что квартира оформлена на престарелого родственника либо брата, находящегося в командировке заграницей, не стоит заключать сделку. Скорее всего, очень быстро появится тот самый престарелый родственник либо брат, неожиданно прилетевший домой, и попросит срочно освободить жилье.
Поэтому при малейшем отказе от демонстрации правоустанавливающих документов нужно еще раз подумать, прежде чем передавать деньги за съем квартиры.
✔ Выселение по надуманным основаниям.
Здесь жертва – арендатор. После того, как он передает оплату за проживание на несколько месяцев вперед, хозяин начинает находить причины для его выселения. Это могут быть жалобы от соседей (скорее всего, надуманные), порча имуществ и т.д. В итоге, спустя определенное количество времени (до истечения оплаченного срока) его просят освободить жилье. Полученные авансом деньги идут в счет компенсации за моральный и материальный ущерб.
Избежать такого можно, составив правильный договор аренды с приложением акта приема-передачи имущества и описью вещей.
✔ Смена замков.
Жертвой такой схемы является квартиросъемщик, у которого берут оплату на несколько месяцев вперед и отдают ключи от жилья. Приехав, он обнаруживает, что они не открывают замок, а хозяин, получивший деньги, утверждает, что впервые видит его.
Чтобы не попасться на удочку мошенников, заключайте договор и отдавайте деньги исключительно под расписку с указанием основания, на котором передаются финансы.
✔ Подложные агентства.
При такой схеме мошенничества в роли жертвы выступает арендатор. В подложном агентстве недвижимости ему предлагают приобрести список потенциальных арендодателей, гарантируя получение подходящего варианта. Стоимость такого списка, как правило, равняется месячной арендной плате либо превышает ее. Для большей убедительности риэлторы могут назначать при квартиросъемщике встречи с несуществующими арендодателями.
Обман выясняется, когда по купленному списку не получается найти ни одного арендодателя. Чтобы не стать жертвой такой схемы, не стоит соглашаться ни на какие дополнительные услуги агентств недвижимости. Их обязанность найти жилье для клиента, устроив встречу с хозяином квартиры, а любые другие предложения должны вызывать настороженность.
✔ Квартира в залоге у банка.
Здесь также жертвой является квартиросъемщик, который заселяется в квартиру, находящуюся в банковском залоге по причине долгов либо ипотечного кредита. В подобном случае необходимо разрешение банка на аренду и если его нет (в случаях с мошенничеством), то арендатора могут выселить судебные приставы. Вернуть внесенные за съем деньги можно только при наличии договора аренды и расписки о переданных финансах.